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财经4有效销售市场收窄地产商争食一二线城

2018-09-26 11:27:17 | 来源: 体育

有效销售市场收窄 地产商争食一二线城市

导读

房地产市场成交下滑、库存高企,有效销售市场收窄,主流开发商云集一二线城市。竞争的激烈带来的,是利润率的

房地产市场成交下滑、库存高企,有效销售市场收窄,主流开发商云集一二线城市。竞争的激烈带来的,是利润率的下滑。  北京中原地产研究总监张大伟认为,由于大部分地王地块的楼面价已经超过了区域内在售的房价,如果需要达到正常的利润,目前市场售价需要在一年内再涨50%,否则地王入市的风险将非常大。

张大伟预计,年房地产行业毛利率呈下滑的趋势,2015年之后毛利率有望重新企稳,但过高的地价将抑制利润率明显回升。  1月7日,华润首开平安联合体以86.25亿元夺得北京丰台白盆窑地块后,北京业内便开始讨论房价步入6万时代的大趋势。  但现状却是,房地产市场成交下滑、库存高企,有效销售市场收窄,主流开发商云集一二线城市。竞争的激烈带来的,是利润率的下滑。  在一线抢地的无奈  北京白盆窑地块,是开发商近几年来扎堆一线城市拿地的缩影。中原地产研究部统计数据显示,2014年,万科、保利、招商等20大标杆房企合计拿地仅3043.99亿元,比2013年全年的5578.87亿元,下滑45.4%。但与此同时,上述20大房企去年在一线城市拿地金额占比达38.9%,超过2013年的30.8%,创造了历史纪录。  上海易居房地产研究院数据显示,2014年,四个一线城市成交土地面积为6825万平方米,同比减少32.4%;但楼面均价却达到7429元/平方米,同比增幅为37.8%。一跌一涨,说明一线城市土地的稀缺和珍贵。  去年楼市下行,多地卖地收入明显下降,但四个一线城市全年土地出让金总和仍达5068亿元,仅比2013年减少3%。而全国300个城市土地出让金同比则下跌27%。  尤其是去年“9·30”新政后,一线土地市场升温催生出多个“地王”。排名前10的总价地王中,一线城市占了7个;而排名前10的单价地王,均位于北京和上海。  北京一位开发商认为,谁也不想高价拿地,但没办法,除了一线城市和部分二线城市还能比较容易地卖出去房子以外,很多三四线城市基本卖不动了。  银河证券分析师赵强表示,房地产的有效市场区域正在逐渐收窄,未来销量改善空间有限。2013 年以来,土地市场和商品房市场开始出现分化,流动性好的区域,越来越集中于一线城市和若干个二线城市,其他区域开发商补充存货的动力明显不足。在多家机构的统计中

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,大约30个重点城市可视为有效销售市场。  赵强表示,展望2015年,在适度宽松的货币和信贷环境下,重点城市销量还有改善的空间,但也较为有限,大幅回升的期望并不现实。  一线城市  拿到项目就能赚钱?  从主流开发商2014年的销售来看,来自一线城市及其周边的销售占据大部分。以招商地产为例,2014年额销售510亿,其中仅深圳区域就销售98亿,北京区域仅臻园项目便销售50亿,加上广州和上海,一线城市贡献业绩占公司1/3强。  国家统计局数据显示,30个大中城市商品房销售面积在11月已经同比转正,但全国房地产销售面积累计同比依然为8.2%的负增长,其降幅比10月进一步扩大。  民生证券宏观研究团队认为,30个大中城市的商品房销售面积仅占全国的15.7%,广大三四城市才是全国房地产市场的主力,但一系列刺激措施并未扭转三四线城市的销售颓势。部分城市去年四季度的成交反弹不具备可持续性。  “很多城市的供应太大了。”广州一家大型开发商的内部人士说,公司之前进入的三四线城市,不少已成了难啃的骨头;还好公司在2012、2013年拿了不少一二线城市的土地,可以做到整体的平衡。  开发商普遍认为,未来楼市的有效市场区域在进一步收窄,一线城市的增量房地产市场机会是的,而所谓的“”,不仅指这些城市的居民支付高房价的能力,也指在目前高融资成本、高人力成本下,在这些城市的投资是划算的。  但一线城市的拿地成本之高,即使大型房企也望而却步。单个房企已然无力独自拿下,为了节省资金成本和规避风险,以联合体形式拿地成为趋势。北京白盆窑地块竞标主体中,便出现多个联合体。  与此相对应的问题是,在当前楼市基本是刚需为主的情况下,类似北京单价6万的“普通商品房”都将卖给谁?  “到时候会面临更激烈的竞争。”有北京开发商预计,对于有效、有资金的购房人群的争夺,2014年已经非常明显,2015年之后这一问题将更为突出;而对于售价10万以上的豪宅项目,2015年将面临更为激烈的竞争。  北京中原地产研究总监张大伟认为,由于大部分地王地块的楼面价已经超过了区域内在售的房价,如果需要达到正常的利润,目前市场售价需要在一年内再涨50%,否则地王入市的风险将非常大。  张大伟预计,年房地产行业毛利率呈下滑的趋势,2015年之后毛利率有望重新企稳,但过高的地价将抑制利润率明显回升。




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