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如何将个人公积金房贷额再提高10万

2019-04-08 22:29:19 | 来源: 历史

如何将个人公积金房贷额再提高10万

用好公积金要有真工夫

“理财这事情没什么花头,搞来搞去就是股票债券配置一下,顶多再加上买点保险”,常听身旁有朋友对理财持如此不屑一顾的态度。

固然,理财绝不如此简单,之所以让很多人有所错觉,其实还是环境所限。

是的,看一些国外发达国家理财师的理财案例,不能不为许多巧妙的设计而叹为观止。

但是,我们也别忘了,许多国外理财师叹为观止的设计,是建立在当地法律针对投资理财极为复杂极其细致的规则之上的。是的,如美国这样的国家,针对投资的资本利得和股息利得有不同的税率,针对投资亏损有不同的扣税原则,针对遗产要征收遗产税,针对财产让渡既有免税额又有超越的税率,正是如此繁琐的规定,使得普通个人根本不可能掌控,更不可能从中找出诀窍、“公道避税”。而理财师之所以有用武之地,之所以有很多的精彩的案例出现,也正是建立在如此多规定构成的无数种可能性之上的。

与此相比,中国目前针对家庭理财这块,显然法律尤其是涉及到税收的法律很是简单,近乎千篇一律的规定,使得相干理财事宜毫无复杂性可言,很多普通个人都能胜任,理财师的代劳仿佛显得毫无技术含量。

但是,这绝不等于中国的理财师在相关领域就毫无作为可言。事实上,对住房公积金的处理,就是一块很好的试金石。虽然我们整体处于一个相对宽松的理财环境下,但是以住房公积金为代表的“4金”其实就是这宽松环境下的一种不宽忪。毕竟,四金是按照规定必须缴纳的——而补充公积金的存在,则又使得住房公积金这个不宽松多了很多变数。

当然,4金尤其是住房公积金,其对理财的挑战不仅在于这类不宽忪,更在于其在整体简单的理财大环境下的复杂性。相信很多人都深有体会,买房并办理按揭,是人生中复杂的理财大事,而公积金相比商业贷款,则是复杂中的复杂。一方面,公积金具有专款专用的特性,缴纳的公积金只能用于买房等相关事宜;另一方面,公积金不断缴纳,属于一笔几近全部工作周期中都需要特殊斟酌的现金流,再加上公积金的贷款范围、利率、还贷期长短等与商业贷款不同,加上贷款人家庭收入结构的不同,更使得如何用足、用好公积金,成为一个需要细细思量的问题。

很经典的案例,一个看空楼市也没有任何迫切购房需求的人却买了一套小户型——如此看似不理性的行动却可以由于公积金的存在而变成高超的理财技能。利用买房便可实现持续性的公积金套现,而房产的出租更是成为一个稳定持续的现金流来源。仅仅这么一个案例,我们便已可以看出由于公积金的存在,我们的理财规划可以变得更复杂、更丰富、更精彩。

没错,理财这事,仅有计划还真不算一回事,“光说不练那是假把式”。要说“练”,那就且从用好公积金下手。

公积金贷款你用了吗?

房贷,除用自有资金和银行的房贷外,还有一笔很特殊的钱不能错过,那就是住房公积金。

住房公积金是低息贷款,用好、用活公积金,并且让它化地转化为实实在在的财富,这里面有很多诀窍,处理得好,在购房和理财过程中可以省下很多“银子”呢。

由于国家扶持自住者购房需求,2008年年底到2009年年初,上海已三次调剂公积金贷款政策,目前上海公积金政策正处于多年来为宽松的状态。根据上海住房公积金中心从去年年底以来连续调整的政策,目前贷款购房时,家庭两个成员的公积金贷款额度可以以家庭为单位累加,公积金贷款额度可以达到每户80万元,这正是本轮上海公积金政策调剂的亮点。

另外,目前购买二手自住普通商品房的家庭,申请住房公积金贷款的首次付款比例,从原来不低于所购房屋总价款的30%调整为20%;购买一手普通商品房申请住房公积金贷款的首次付款比例,依然保持不低于所购房屋总价款的20%。

需要提示的是,公积金政策的调整属阶段性政策,时间期限到2009年12月31日结束,2010年后,购房者要想继续获得如此高额度的公积金房贷,还要看后续政策的变化。

[家庭贷款]

首套房贷款额可达80万元

获得80万元贷款额度的住房公积金贷款必须符合很多条件,比如:首次购房或改良性需求、购买对象是普通住房等。根据去年年底退出的上海住房公积金新政策,次购买自住住房,且有两个人及以上参与贷款的借款家庭,每户家庭贷款限额为60万元;若有补充住房公积金的,每户家庭贷款限额为80万元。

从具体调剂方法来看,首先分别计算每个符合贷款条件的借款人的可贷额度,每个人的基本公积金可贷款额度不超过30万元,补充公积金可贷款额度不超过10万元;然后将所有借款人的基本公积金可贷款额度累加,合计不超过60万元,补充公积金可贷款额度累加,合计不超过20万元。这样,每户家庭购房总贷款额度可达80万元。

改良型需要也可获额度

根据上海住房公积金中心今年年初再次调剂的贷款政策,在原有政策基础上,已贷款购买一套住房的市民,在原有贷款还清后,为改良居住条件,再次贷款购买第二套普通住房时,若符合住房公积金个人购房贷款条件的,经认定,可按首次购买普通自住住房的住房公积金贷款政策履行。也就是说,每户家庭(以2人以上,含2人计算)基本住房公积金的贷款限额为60万元;若有补充住房公积金的,每户家庭贷款限额为80万元。

那么购房者如何证明是改善性需求呢?据透露,申请纯住房公积金个人购房贷款的购房者,由上海市公积金管理中心拜托上海市住房置业担保有限公司(以下简称市担保公司)认定,认定条件包括两个方面,首先借款人用于申请贷款的房屋为改善型的普通住房。其次,通过市房地产交易中心房屋登记信息系统核对借款人家庭住房套数不超过1套。

对2套房每户可获60万元

购买第二套房的购房者也可以将公积金贷款额度积累,但是无法取得额度的公积金贷款。根据今年年初上海住房公积金中心推出的新政策,购买第二套普通住房的家庭申请住房公积金贷款,在符合住房公积金贷款条件的情况下,每户家庭基本公积金的贷款限额从20万元提高到40万元;若有补充公积金的,每户贷款限额为60万元。

区别于改良型需求购房,所谓第二套房是指:购房者在已还清公积金贷款的情况下,利用公积金再次购房,套住房(已贷款购买的)人均面积高于当地平均水平,或购买的第二住房属于非普通商品房,满足这两种情况的任意一种即视为第二套房。

[个人贷款]

个人公积金房贷额度提高10万元

个人基本公积金贷款购房的限额已经从20万元调剂到了30万元,根据去年10月份调剂的公积金贷款政策,只有一个人参与贷款的家庭,基本公积金可贷款额度不超过30万元,若有补充住房公积金的,补充公积金可贷款额度不超过10万元。总计不超过40万元。(林劲榆)

公积金还贷年冲月冲因人而异

想在上海买房,对于多数工薪族来说,公积金贷款明显不能解决所有问题,但它又是一种必不可少的“减负”工具,好好利用它,可以发挥事半功倍的效果。

公积金账户上的钱不能作为购房的首付款,它的功能是“冲还贷”,抵减房贷的还款额。

因此,如何用每一个月的公积金来冲抵自己的房贷便是1门学问,一般而言,公积金“冲还贷”的常见方式有两种:月冲和年冲。到底哪种方式能达到“减负”效果,并不能一概而论,关键要看房贷者本身现金流等情况。

月冲:可减轻贷款月供压力

“月冲”,又叫逐月还款法,是指银行逐月地将公积金账户上的资金支取出来,用于支付住房贷款的本息。对于多数购房者而言,其所能够申请到的公积金贷款额一般不足以覆盖全部房贷,而每个月公积金的进账额一般也小于月总还款额,因此,公积金加商业贷款的组合贷款模式和公积金“月冲”方式是多数人的常见选择。

举例来说,刘先生夫妇俩购房选择组合贷款,共35万元公积金贷款(15年)和65万元商业贷款(30年),而两人公积金账户每一个月进账总额是3500元,除抵扣公积金贷款部分外,还可充裕500多元。刘先生夫妇每个月工资税后收入合计约12000元,购房首付款的一部分为亲戚资助,同时,两人计划在1年内添丁,所以,在贷款早期还债压力较大,所以,他们选择了月冲方式。

在银行办理好“公积金冲还贷”的拜托书后,银行每一个月将3500元的公积金支取出来,先偿还公积金贷款的每月本息约3000元,剩余的500多元则用来偿还商贷(商贷每个月本息约3000多元)。这样,刘先生还需要每个月向还款账户存入2500元,用来补足商贷部份。

这样,两人每个月在扣除房贷、各项生活费、还亲戚借款等支出后,每个月可节余近5000元,这样,一年后两人可积攒约6万元的“生育基金”,基本可解除添丁的后顾之忧。

年冲:一次性冲抵省利息

“年冲”,又称为一次性还款法。和“月冲”的本息还贷不同,“年冲”是直接用公积金账户上的全部余额来冲抵贷款本金。而根据公积金中心的规定,“年冲”须优先归还公积金贷款本金,也就是说,偿还完全部公积金贷款本金后,才可以冲减商业贷款的本金部份。“年冲”方式其实是一种提早还款,节省的多为公积金贷款的利息,同时,这种方式更适用于公积金账户余额较多,且贷款初期现金支出压力不大的购房者。

根据公积金中心规定,使用“年冲”还需要满足一些条件:,住房贷款必须满一年以后,才能去办理冲抵本金的业务;第二,在一般情况下,冲抵的本金额度不低于6个月还款额。另外,“年冲”以后,减少了贷款的本金,相应的每月还款额也会

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